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個人貸款

買房購車,提前圓夢需要個人貸款;出國留學,完成學業需要個人貸款;創業經營,積累財富也需要個人貸款……在你我周圍,“無債一身輕”的傳統觀念正在越來越多地被“花明天的錢圓今天的夢”的現代財務觀念所取代。從表面上看,這體現了廣大民眾財務觀念的更新、進步;更深層次上,則體現了廣大民眾對未來社會進步、經濟發展所保有的良好預期和足夠信心。

一、個人貸款基礎知識

(一)什么是個人貸款?

個人貸款是指銀行或其他金融機構向符合貸款條件的自然人發放的用于個人消費、生產經營等用途的本、外幣貸款。其中,借款人的基本條件是具有完全民事行為能力的中國公民或符合條件的境外自然人;貸款用途明確合法;信用狀況良好,無重大不良信用記錄;具備還款意愿和還款能力。在此基礎上,銀行會根據不同貸款的特點對借款人有些差異性要求。

個人貸款以自然人為借款主體,單筆金額較小,風險分散,期限相對較長,借款人提前還款現象較多,整個貸款的資產質量相對較好。

(二)個人貸款大致可分為幾類?

1、根據個人信貸用途的不同,可以分為個人購房貸款、汽車貸款、留學貸款、助學貸款、個人消費貸款、個人經營性貸款等。

2、根據個人信貸擔保方式的不同,可以分為信用貸款和擔保貸款,而后者又包括保證貸款、抵押貸款、質押貸款等。

3、根據個人信貸還款方式的不同,可以分為分期還款貸款和一次還清貸款,而前者又包括等額本金、等額本息、分期付息一次還本、本金等額遞增、本金等額遞減以及組合還款等方式。

4、根據個人信貸期限的不同,可以分為短、中期貸款和長期貸款。短期貸款在1年以內(含1年),中期貸款在1到5年(含5年);而長期貸款一般在5年以上,多在20至30年。

(三)個人貸款品種

1、個人住房貸款。個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。

(1)按照資金來源劃分,個人住房貸款一般可分為自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。

a.自營性個人住房貸款也稱商業性個人住房貸款,是由商業銀行向借款人發放的用于購買各類型住房的貸款。

b.公積金個人住房貸款,是指由各地的公積金管理中心,以住房公積金為資金來源,委托商業銀行向購買、建造、翻建、大修自有住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的專項住房貸款。此種貸款不以盈利為目的,帶有較強的政策性,是一種政策性個人住房貸款。

c.個人住房組合貸款,是指按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時,可以同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款,從而形成特定的個人住房貸款組合。

(2)按照住房交易形態劃分,個人住房貸款也可以分為新建房個人住房貸款、個人再交易住房貸款和個人住房轉讓貸款。

a.新建房個人住房貸款,俗稱個人一手房貸款,是指銀行向符合條件的借款人發放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。

b.個人再交易住房貸款,俗稱個人二手房貸款,是指銀行向借款人發放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。

c.個人住房轉讓貸款,是指當尚未結清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時,銀行用信貸資金向購買該住房的個人發放的個人住房貸款。

溫馨提示:

1.個人住房貸款是一項政策性很強的業務,受到國家宏觀調控政策的影響,貸款條件、首付款比例、貸款利率等關鍵要素會因政策的變化而變化,如為進一步做好房地產市場調控工作,逐步解決城鎮居民住房問題,《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發〔2011〕1號)的下發(見附錄1),對貸款購買第二套住房的首付款比例、貸款利率等做出了嚴格規定。并且還會存在區域差異,建議您在申請購房貸款時,事先咨詢當地的商業銀行或者公積金管理中心。

2.許多人都會提到“按揭”,這一詞是英語“mortgage(抵押)”的粵語音譯,多見于中國的港、澳、臺地區,中國大陸的法律并無按揭這一規定。根據《城市房地產管理法》和《擔保法》對抵押的規定,按揭具有房地產抵押及分期還款兩層含義,是指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發放的用于購買住房或商用房,并以其所購產權房為抵押物,作為償還貸款的保證,按月償還貸款本息的一種貸款方式。

2、個人消費貸款。個人消費貸款指商業銀行向借款人發放的用于購買個人或家庭所需的產品或服務的貸款。個人消費貸款主要包括汽車貸款、留學貸款、綜合消費貸款等業務品種。

(1)個人汽車貸款

個人汽車貸款是指對購買汽車的借款人發放的人民幣貸款,所購買的汽車不包括經營用車、工程車等。

(2)個人留學貸款

個人留學貸款是指向借款人發放的用于支持受教育人在留學期間支付學雜費和生活費,或用于滿足借款人在申請出國留學過程中所需保證金的人民幣貸款。

溫馨提示:

1.留學貸款的借款人可以是出國留學人員本人或其父母和配偶。?

2.留學貸款除提供申請貸款的基本資料外,還需要提供擬留學人員的國外留學學校出具的入學證明、學費生活費等所需費用證明;擬留學人員所留學國家入境簽證的護照;留學人員簽證正本及復印件。

3.根據不同國家留學政策要求,貸款銀行發放的留學貸款可以開具留學貸款證明,用于證明申請人在銀行獲得貸款。該留學貸款證明不具有任何經濟擔保作用。

(3)個人綜合消費貸款

個人綜合消費貸款是指向借款人發放的,用于住房裝修、旅游、購買大額耐用消費品及其他生活消費用途的貸款。

(4)國家助學貸款

國家助學貸款是銀行向已簽署合作協議的中華人民共和國境內(不含香港特別行政區、澳門特別行政區和臺灣地區)高等院校中的經濟困難學生發放的,用于支付學雜費和生活費的人民幣貸款。國家助學貸款按用途分為學雜費貸款和生活費貸款。學雜費貸款用于借款人向所在學校支付學費及其他雜費;生活費貸款用于借款人日常生活費用的開支。

溫馨提示:

國家助學貸款適用于全日制普通本、專科生(含高職生)、研究生和第二學士學位學生,保證經濟困難學生順利完成學業。

3.個人經營性貸款

個人經營性貸款,是指銀行向符合相關規定的借款人發放的用于生產經營的個人貸款。

溫馨提示:

個人經營性貸款的借款人除具有前述借款人的基本特征外,還要持有工商行政管理機關核發的營業執照及相關行業的經營許可證;有固定的經營場所,有明確的生產經營計劃,貸款用途明確合法;在貸款行開立個人結算賬戶,并愿意接受貸款行信貸結算監督。

4.個人綜合授信

個人綜合授信業務是指銀行根據個人客戶取得抵質押、保證、信用的綜合信用情況對個人客戶確定最高授信額度,在不超過授信有效期和可用額度的條件下,借款人可以一次授信,多次向貸款銀行申請具有明確用途的個人貸款業務。

最高額抵押是指經抵押人與抵押權人簽訂協議,在最高債權額限度內,以抵押物對一定期間內發生的債權作擔保。

可用額度是指個人綜合授信額度項下可用于發放貸款的額度,可用額度等于個人綜合授信總額度與額度項下已發放貸款余額之差。

5.個人質押貸款

個人質押貸款是指借款人以未到期權利憑證(包括本外幣定期儲蓄存單、憑證式國債、儲蓄國債(電子式)、定期存款特戶、本外幣理財產品、具有現金價值的保險單等以及依法可質押的其它種類的權利憑證)作質押,從貸款銀行處取得一定金額并按期歸還貸款本息的一種個人貸款。

個人質押貸款可通過網點柜面、網上銀行等渠道自主辦理。

(四)個人貸款的利率

1.個人貸款利率執行方式有幾種?

基準貸款利率:是指人民銀行公布的個人貸款利率,在市場具有普遍的參照作用。

浮動貸款利率:是指在整個借款期內隨人民銀行公布的基準利率變動而調整貸款執行利率,調整時間和浮動比例,由借貸雙方在借款時議定。浮動貸款利率一般是以基準貸款利率為基準而進行上下浮動。

固定貸款利率,是指在貸款合同簽訂時即設定好固定的利率,不論貸款期內人民幣基準利率如何變動,借款人都按照固定的利率支付利息。

混合利率:是指在貸款開始的一段期間內(利率固定期)利率保持固定不變,利率固定期結束后利率執行方式轉化為浮動利率。

住房公積金貸款利率:住房公積金貸款屬于國家政策性貸款,故貸款利率較商業貸款利率低。

2.固定利率好還是浮動利率好?

借款人選擇哪種利率更合適,關鍵是要根據未來利率的走勢判斷而確定。如果未來一定時期利率上升,則選擇固定利率可減少利息支出;如果未來一定時期利率走穩或者下調,則選擇浮動利率可減少利息支出。所以,浮動利率和固定利率沒有絕對的優劣之分。

(五)個人貸款的期限

根據每個貸款品種的特點,貸款銀行都規定有不同的貸款期限。借款人可根據自己的需求情況申請合理的貸款期限。

個人貸款到期后,經貸款銀行的同意,借款人可以申請貸款展期,一年以內(含)的個人貸款,展期期限累計不得超過原貸款期限;一年以上的個人貸款,展期期限累計與原貸款期限相加,不得超過該貸款品種規定的最長貸款期限。

(六)個人貸款的還款方式

個人貸款一般有多少種還款方式?每種還款方式有什么特點?

銀行為滿足不同借款人不同收入情況的需要,推出不同的還款方式:有的還款方式歸還本金的速度比較快,有的則歸還本金的速度較慢。雖然采用不同的還款方式導致最終歸還的總利息不同,但我們知道,各種還款方式都是根據借款人剩余本金的多少計算利息的---您前期歸還的貸款本金少,最終還的總利息自然就多。所以,選擇哪一種還款方式沒有是否最省錢,只有是否更適合。目前,個人貸款常用的還款方式主要是等額本金還款、等額本息還款、等額遞增(減)還款、按期付息還本還款四種。

等額本金還款法每期本金保持相同,利息逐月遞減,月還款數遞減;等額本息還款法每期本金逐月遞增,利息逐月遞減,月還款數不變。相同金額和期限的貸款,在還款初期,等額本金還款方式每月歸還的金額要大于等額本息,然后逐月遞減。按照整個還款期計算,等額本息還款法支付的利息多于等額本金還款法。

總起來講,等額本金還款方式適合有一定經濟基礎,能承擔前期較大還款壓力,且有提前還款計劃的借款人。等額本息還款方式因每月歸還相同的款項也方便安排收支,適合經濟條件不允許前期投入過大,收入處于穩定狀態的借款人。

等額遞增還款法是指在貸款期的后一時間段內每期還款額相對前一時間段內每期還款額有一個固定增加額,同一時間段內,每期還款額相等的還款方法。等額遞減還款法是指在貸款期的后一時間段內每期還款額相對前一時間段內每期還款額有一個固定減少額,同一時間段內,每期還款額相等的還款方法。例如:貸款總共120個月,如果前60個月每月歸還本金5000元,后60個月每月歸還7000元,則該還款方式叫等額遞增還款法;反之,則叫等額遞減還款法。

總起來講,等額遞增方式適合目前還款能力較弱,但是已經預期到未來會逐步增加的人群;相反,如果預計到收入將減少,或者目前經濟很寬裕,可以選擇等額遞減。

按期付息還本方式是指借款人通過和貸款銀行協商,為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時間單位。即自主決定按月、季度或年等時間間隔還款。該還款方式適用于收入不穩定人群,投資人或個體經營工商業者。

溫馨提示:

1.不同商業銀行提供的還款服務可能存在差異。

2.每月還款日的設定:借款人可以自由約定每月的任意一天為還款日,使還款與借款人每月的現金流充分匹配。

二、如何辦理個人貸款

(一)辦理個人貸款提供的基本資料

1.借款人和配偶的有效身份證件;

2.借款人和配偶的戶口證明或有效居留身份證明;

3.借款人婚姻狀況證明,如結婚證、離婚證等;

4.借款人和配偶的個人收入證明:如個人所得稅單、近期的工資單、銀行卡(折)工資明細清單等,其他資產證明:如房產證明、股票清單等;

5.借款人申請貸款的用途資料,包括:銷售合同、首付款證明、發票、收據等能有效確認交易行為的證明資料;

6.貸款銀行要求提供的其他材料。

(二)辦理個人貸款的流程

以一手個人住房貸款基本流程為例:

1.貸款準備:借款人選擇獲得銀行住房貸款支持的房產項目,簽訂購房合同并繳納首付款;

2.貸款申請:借款人到貸款銀行或委托的律師事務所了解辦理住房貸款的規定,并準備有關借款資料和法律文件,提出貸款申請;

3.貸款受理:貸款銀行收到借款人遞交的貸款申請資料,按流程開展貸款的調查、審查、審批工作,對審批通過的貸款,通知借款人辦理有關手續;

4.辦理貸款手續:貸款銀行與借款人簽訂借款合同,根據規定辦理保險、公證及抵押物的抵押登記、備案事宜;

5.貸款發放:貸款銀行將貸款劃至開發商賬戶,并退還借款人留存貸款資料,通知借款人開始按約定歸還貸款;

6.貸款還款:借款人按照合同約定的還款日,按時歸還銀行貸款;

7.貸款結清:借款人全部貸款還清,注銷抵押登記手續。

(三)貸款銀行主要從哪幾方面對借款人進行評價分析

在個人貸款中,借款人是重要的因素,銀行是否發放貸款主要取決于對借款人進行的分析。首先要分析借款人的還款能力,包括是否有穩定的職業和住所、是否有穩定的收入償還貸款;其次要分析借款人的征信情況,以往的貸款和信用卡還款記錄是否有惡意逾期;第三還要分析借款人的身體狀況、家庭背景、社會關系、是否有民事糾紛或刑事案件等。

(四)申請個人貸款應該注意的問題

1.申請貸款額度要量力而行,要與家庭總收入相匹配;

2.貸款用途要合法合規,交易背景要真實;

3.根據自己的還款能力和未來收入預期,選擇適合自己的還款方式;

4.向銀行提供資料要真實,提供本人住址、聯系方式要準確,變更時要及時通知銀行;

5.認真閱讀合同的條款,了解自己的權利義務;

6.每月要按時還款,避免產生不良信用記錄;

7.不要遺失借款合同和借據,貸款結清后不要忘記撤銷抵押登記。

(五)貸款后的資金劃付

按照《個人貸款管理暫行辦法》的規定,貸款銀行應按照借款合同約定,通過貸款銀行受托支付或借款人自主支付的方式對貸款資金的支付進行管理與控制。貸款銀行受托支付是指貸款銀行根據借款人的申請,將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。借款人自主支付是指貸款銀行根據借款人的提款申請將貸款資金直接發放至借款人賬戶,并由借款人自主支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。

三、個人征信

(一)什么是個人征信?

個人征信,即個人信用征信,是指依法設立的個人信用征信機構對個人信用信息進行采集和加工,并根據用戶要求提供個人信用信息查詢和評估服務的活動。個人信用報告是征信機構把依法采集的信息,依法進行加工整理,最后依法向合法的信息查詢人提供的個人信用歷史記錄。個人信用報告目前主要用于銀行的各項消費信貸業務。隨著社會信用體系的不斷完善,信用報告將更廣泛地被用于各種商業賒銷、信用交易和招聘求職等領域。 此外,個人信用報告也為查詢者本人提供了審視和規范自己信用歷史行為的途徑,并形成了個人信用信息的校驗機制。

簡單地說,個人征信就是您的信用情況。就像您不會隨便把錢借給一個陌生人一樣,銀行在批準您的借貸申請把錢借給您之前,需要了解您的信用狀況。個人信用報告是記錄您過去信用信息的文件,包括向商業銀行等金融機構借款的筆數、金額以及還款情況、信用卡的張數、授信額度、使用情況及還款情況,是您的“經濟身份證”。個人征信對您有以下好處:

省時間。銀行需要了解的很多信息都在您的信用報告里,所以就不用向您調查和核實了,節省了您的寶貴時間。

好借款。俗話說“好借好還,再借不難”。如果您的信用報告反映您是一個按時還款、認真履約的人,銀行不但能提供貸款、信用卡等信貸服務,還可能在額度、利率上給予優惠。

提醒您。如果信用報告中記載您曾經借錢不還,銀行當然要慎重對待了;如果信用報告中反映您已經借了很多錢,銀行也會很慎重,怕您負債過多承擔不了。由此提醒您珍惜自己的信用記錄,自覺積累自己的信用財富。

更公平。征信中心提供給銀行的是您信用歷史的客觀記錄,“讓事實說話”,讓您得到更公平的信貸機會。

(二)個人在征信活動中有哪些權利和義務?

在人民銀行的個人征信系統中,自然人擁有四個方面權利:

一是知情權。個人有權知道個人征信系統中關于自己的所有信息,知曉的途徑是到人民銀行當地征信部門去查詢本人信用報告,目前查詢本人信用報告是免費的。

二是異議權。如果個人對自己信用報告中的信息有不同意見,可以向人民銀行征信中心提出來,由人民銀行征信中心按程序進行處理。

三是糾錯權。如果經證實,個人信用報告中所記載的信息存在錯誤,個人有權要求數據報送機構和人民銀行征信中心對錯誤信息進行修改。

四是司法救濟權。如果個人認為信用報告中的信息有誤,而且在向人民銀行征信中心提出異議后問題仍不能得到滿意解決,可以向法院提出訴訟,用法律手段維護個人的權益。

作為個人征信的主體,也需要承擔如下義務:

首先是提供正確的個人基本信息的義務。個人在辦理貸款,申請信用卡,繳納水費、電費、燃氣費等時,應向商業銀行等機構提供正確的個人基本信息。

其次是及時更新自身信息的義務。如果本人的身份信息、家庭住址、工作單位、聯系方式等個人信息發生變化,應及時告知相關機構,相關機構會進行信息的及時更新。

三是關心自己信用記錄的義務。系統中的信息全不全,準不準,只有本人自己最清楚,個人要主動查詢自己的信用報告,發現錯誤要及時向征信機構提出更正。

需要指出的是,人民銀行個人征信系統在運行過程中,非常重視保護個人隱私。在數據采集方面,中國人民銀行征信中心通過合法渠道收集個人數據,明確數據采集范圍,采集的信息都是個人在經濟金融活動中產生的信用信息,對與信用無關的個人隱私如疾病史、銀行存款余額等并不采集,所以不會侵犯個人隱私。

在數據使用方面,對于已經采集入庫的數據,人民銀行采取授權查詢、限定用途、保障安全、查詢記錄、違規處罰等措施保護個人隱私和個人信息安全,商業銀行只能經當事人書面授權,在審核個人貸款、信用卡申請或審核是否接受個人作為擔保人等個人信貸業務以及對已發放的個人貸款及信用卡進行信用風險跟蹤管理時,才能查詢個人征信系統。

(三)逾期還款紀錄是否會影響個人貸款的申請?

貸款銀行在接到借款人的貸款申請后,將會對借款人的各方面進行綜合評定,會具體分析借款人貸款逾期原因、逾期金額、逾期期數等要素。因此,逾期還款紀錄可能對借款人的貸款申請造成影響,但最終審批結果仍需要在綜合考慮上述所有因素后方能做出。

(四)個人征信報告中的小信息出錯怎么辦?

您要立即通過辦理貸款業務的商業銀行與中國人民銀行征信中心聯系并提出書面異議申請。中國人民銀行征信中心應當在收到異議申請后15個工作日回復您。如經核實確系錯誤信息,報送錯誤信息的商業銀行應及時上報更正后的正確信息,中國人民銀行征信中心應當向您提供更正后的信用報告;如經核實無誤,您將領取到“異議不存在”的回復。

四、關于個人住房貸款風險的提示

近年來,商業銀行個人住房貸款業務開展得紅紅火火,為廣大人民群眾實現住房夢想提供了便捷的方式。但相當部分商業銀行的個人住房貸款客戶對自己所面臨的個人住房貸款風險缺乏清楚的認識。對于個人客戶而言,正確認識個人住房貸款風險是現代社會必備的金融知識。

(一)個人住房貸款客戶面臨的風險

商業銀行的個人住房貸款客戶面臨的風險主要有以下幾種情況:一是個人收入水平不變情況下,利率變動增加還款金額導致的利率風險,影響還款能力;二是利率不變的情況下,經濟形勢惡化等原因引起個人收入水平下降,影響還款能力;三是利率上升、個人收入下降同時發生,影響還款能力。

個人住房貸款風險中有兩個重要的概念:還款能力和利率風險。

1. 還款能力

還款能力是借款人在扣除生活費用和其他開支后,所能創造的充足的現金流的能力以及貸款到期時償付利息及本金的能力。在商業銀行的一般貸款業務中,借款人的責任是在貸款發放后向商業銀行按照規定的利率和期限歸還本金及利息。所以還款能力不僅僅觀察借款人目前的狀況,還要觀察借款人未來的收入支出情況。因此,還款能力包括流動性和償付能力兩個方面。流動性是指一個家庭或個人滿足其短期服務開支的能力。償付能力是指一個家庭或個人償付其債務的長期能力。

借款人的還款能力應該通過其收入水平、財務情況和負債情況綜合判斷。綜合歷史經驗來看,借款人要保持合理的還款能力,其住房貸款的月房產支出與收入比應當控制在50%以下(含50%),月所有債務支出與收入比應當控制在55%以下(含55%)。

2. 利率風險

對于商業銀行的個人貸款客戶而言,利率風險是貸款利率變動導致的貸款還款金額的變動,從而影響個人還款能力的風險。目前,我國絕大部分個人住房貸款均為浮動利率貸款,當貸款利率上升時,借款人每月的還款金額和還款總額將會增加,還款壓力增大。即便目前市場上比較少見的固定利率貸款業務,其貸款利率相對較高,同樣存在著利率風險。例如,當貸款利率下降時,采用固定利率貸款的借款人就不劃算了。

3.利率風險的影響示例

例一:李先生購買了一套商品房,總價100萬元,他向銀行貸款50萬元,采用浮動利率方式,期限30年,等額本息還款方式。當前貸款利率假設為6.656%,經過計算,李先生每月需支付本息3211.81元,還款總額為1156251.73元。

當利率上升1個百分點至7.656%時,李先生的貸款情況發生了變化。他現在每月需支付本息3549.64元,每月需要多付3百多元的利息,還款總額則達到了1277869.49元,增加了12.16萬元的利息(見表1-2)。

表1-2? 利率變化風險表

貸款利率 每月還款金額 支付利息 還款總額
目前貸款利率 6.656% 3211.81元 656251.73元 1156251.73元
假如利率上升1% 7.656% 3549.64元 777869.49元 1277869.49元
變動情況   337.83元 121617.76元 121617.76元
變動比例   10.52% 18.53% 10.52%

例二:李先生了解浮動利率貸款面臨的利率風險后,決定選擇固定利率貸款,以規避利率風險。由于通常固定利率貸款的利率會高于現行貸款利率,商業銀行提供給他的貸款利率為8.110%。經過計算,李先生每月需支付本息3707.24元,還款總額為1334605.16元。

李先生選擇了固定利率貸款,同樣面臨著利率風險,不過他鎖定了自己在貸款上的利息支出。假設貸款利率維持目前水平不變,李先生每月將比一般貸款多支付495.43元。30年下來,李先生將多付17.84萬元的利息(見表1-3)。

表1-3? 利率變化風險表

貸款利率 每月還款金額 支付利息 還款總額
目前貸款利率 8.110% 3707.24元 834605.16元 1334605.16元
假如利率維持目前水平 6.656% 3211.81元 656251.73元 1156251.73元
多付利息   495.43元 178353.4元 178353.43元
多付比例   15.43% 27.18% 15.43%

 

(二)保持財務狀況健康,有效控制貸款風險

貸款風險是每一個個人貸款客戶都必須面臨的無法完全化解的風險。但是,通過正確的理財觀念,我們能夠保持自己財務狀況的健康,有效控制貸款風險。

1.了解自己的還款能力

個人客戶作出貸款決策之前,首先要了解自己的還款能力。如前文所述,還款能力是借款人在扣除生活費用和其他開支后,所能創造的充足的現金流的能力以及貸款到期時償付利息及本金的能力。還款能力不僅僅觀察借款人目前的狀況,還要觀察借款人未來的收入支出情況。個人客戶應當客觀的判斷自己的還款能力,據此作出合理的金融決策,切忌盲目高估個人財務狀況的流動性和未來收入,承擔過高比率的負債,導致流動性危機或償付能力不足的困境。

2.合理貸款,保持較佳的負債比率

個人客戶應當合理貸款,保持較佳的負債比率。即便利率出現不利變動,其導致的變化不至于嚴重影響個人的財務狀況。根據中國銀監會2004年發布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,商業銀行應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%),月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)。但對個人客戶而言,每月償還各類貸款的金額如果超過月收入的1/3,就可能對生活質量造成影響。

3.選擇合適的還款方式和貸款品種

商業銀行個人住房貸款通常可由客戶選擇等額本金還款法或等額本息還款法。等額本息法每月的還款額一樣,便于記住每月還款額;等額本金法開始的還款壓力大,后期壓力較小,每月還款額遞減,利息總支出較小。在其他條件相同的情況下,等額本金還款法比等額本息還款法所付利息總額少,其面臨的利率風險也相對較低,但等額本金的初期還貸壓力要明顯高于等額本息,所以借款人要正確估計自身收支情況,考慮對生活質量是否構成影響,然后做出合理判斷。

目前,商業銀行個人住房貸款的業務品種較多,涵蓋了浮動利率房貸、固定利率房貸和部分固定利率房貸。借款人應該根據當前的宏觀調控市場發展走勢,結合商業銀行各業務品種的特點,具體利率條件,考慮自身收入情況、提前還貸因素等,選擇最匹配的貸款品種,才能控制貸款風險,保持健康財務狀況的目的。

五、常見問題解答

(一)貸款利率調整了,采用浮動利率的貸款怎么辦?

人民銀行公布貸款利率調整后,您的浮動利率貸款利息計算也會隨利率變化而調整。當然無論如何計算,對已支付的利息沒有影響,主要是對沒有償還那部分的貸款有影響。依據當時您與銀行簽訂的合同條款,主要有三種形式:一是貸款期限在1年以內(含)的,遇貸款利率調整,執行原合同利率,不分段計算;二是貸款期限1年以上的,遇貸款利率調整,貸款利率在次年的1月1日執行新調整的利率,目前絕大多數銀行的貸款合同均采用此規定;三是依據借貸雙方約定,有的是滿年度調整,即每還款滿1年后調整執行新的利率,有的是在銀行利率調整后的次月執行新的利率水平。

例如,如果您在2010年1月5日申請住房貸款,簽訂了基準利率下浮30%,遇利率調整次年1月1日執行新利率的合同。2010年2月1日,國家提高了貸款利率,則您在2010年12月31日之前,仍執行原來在低利率基礎上下浮30%的優惠利率。在2011年1月1日起,按照新調高的利率執行下浮30%的優惠利率。所以說,依據合同規定,基準的貸款利率會變化,而浮動的比例不會變化。

(二)個人貸款發放后,是否可以將還款期限縮短并且想將原來的等額本息還款方式變更為等額本金還款方式?

借貸雙方簽訂合同后,就形成債權債務關系,受到法律的保護。您如果想對其中的貸款條件進行變更,需要先仔細閱讀合同條款并咨詢客戶經理,了解申請變更的貸款條件是否符合合同規定。一般來講,貸款銀行對不影響其貸款資金安全或資金計劃的正常變更申請都會受理。如果可以申請變更的,借款人需要提出書面的變更申請,貸款銀行經過一定的流程完成變更。

(三)若想申請提前歸還貸款,如何操作?

提前還款違反了借貸雙方事先的約定,在一定程度上會對貸款銀行的資金安排帶來不便,影響其資金效益。您在提出申請提前還款前,需要仔細閱讀合同條款并咨詢客戶經理。如果貸款合同標明可以提前還貸的,您可按照合同約定提前還款,銀行按規定執行;否則,貸款銀行有權按合同規定向您收取一定比例的違約金。

溫馨提示:

1.客戶也應適當改變觀念,提前還貸并不意味著誠信,只有按合同規定進行還貸才是真正的誠信。

2.客戶提前還款后,別忘了到房地產登記部門解除房產抵押登記,到保險公司退還剩余期限內繳納的保險費(如前期辦理過保險)。

3.中國人有“無債一身輕”的傳統理念,但并非所有人都最適宜提前還貸。如已經簽約的7折利率貸款客戶,資金利用成本很低,相比目前的CPI,現在的7折利率可以說非常低。如果有比較好的投資渠道,不建議提前還貸。

(四)有些可以幫助辦理貸款的廣告是否可信?

很多非法的“貸款廣告”都是在變相宣傳民間高利貸、公開宣傳信用卡套現等違規行為,既增大了銀行放貸的風險,也為金融詐騙團伙提供了便利與機會。比如,有些發布“貸款廣告”的公司并不具備從事金融業務經營的資質,有些甚至未經工商部門注冊。這些從事貸款中介的機構一般會收取高比例的中介手續費,其收費、管理、約束等都游離于監管體系之外。又如,不少廣告宣稱可以無條件快速發放短期貸款,這并不符合銀行正常的貸款審查程序和放貸要求,基本上均屬于私人高息放貸行為。此外,還有些公開宣傳信用卡套現等內容的廣告背后則存在詐騙的可能。所以,為了維護您的合法權益,提醒各位消費者不要輕信這種貸款廣告。

溫馨提示:

個人貸款,幫您圓夢;合理規劃,量入為出;用途合規、資料真實;按時還款,珍惜信用。

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